내 전세금 돌리도!

최근 몇 년간 거제 부동산 매매가는 전무후무할 정도로 ‘바닥’까지 떨어졌습니다. 이는 조선경기 침체로 인해 인구가 감소되고 이에 따라 부동산의 수요는 줄어들었으나, 도리어 그 공급은 과잉됨으로 인해 나타난 현상이라고 할 것입니다. 이로 인해 전세계약의 만기일이 다 되었음에도 전세금을 반환 받지 못하고 그 해결책을 찾기 위해 상담을 요청하는 많은 분들을 뵙게 됩니다.

오늘 칼럼에서는 전세계약 체결 시 알아두시면 좋을 법률 이야기를 쉽게 전달해드리고자 합니다. 일단 위와 같이 전세계약에 관하여 논의하기 위해서는, 민법의 특별법인 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라고 합니다)을 가장 먼저 들여다 보아야합니다.

본래 민법이 상정하고 있던 ‘전세권’이란 등기부에 공시되는 ‘물권’으로써 누구에게나 대항할 수 있는 절대권이었습니다(민법 제303조 이하 참조). 그러나 현실적으로 물권으로서 전세권은 ①등기부에 표시되는 제한등기에 관하여 전세권설정자(집주인)의 협조가 원활하지 않고 ②전세금액에 따라 정해지는 등기비용이 상당히 고가이기에 실제 활용도는 낮은 편이었습니다. 그리하여 국회에서는 주택임대차보호법이라는 특별법을 제정하여 임차인(우리가 일반적으로 생각하는 전세인 ‘미등기 전세계약’을 체결한 세입자도 이에 포함됩니다)을 보호하기 위한 수단을 강구하게 됩니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(=전입신고)를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주임법 제3조 제1항). 이를 ‘대항력’이라 하는데, 대항력을 갖춘 임차인은 임대차계약증서 상에 확정일자를 갖추게 되면 임차주택의 경매 또는 공매에서 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리를 갖게 됩니다(주임법 제3조의 2 제2항). 이때의 임대차계약은 임차부동산에 전세권 설정등기를 한 것과 같은 기능을 하게 되고, 그 순위는 대항력+확정일자를 갖춘 날짜와 각종 등기들이 이루어진 날짜의 선후에 따라 정해지게 됩니다. 

이처럼 전입신고와 확정일자가 대항력 및 우선변제권에 큰 영향을 미치게 되므로, 우리 법은 동사무소 등에서 주민등록 전입세대 열람 신청을 통해 전입 세대 확인 및 임대차 정보제공 요청을 통하여 확정일자 부여일 확인 등을 할 수 있게 하였습니다. 다만 이와 같은 확인은 부동산의 이혜관계자만이 할 수 있어, 세입자로서는 임대차계약을 체결한 이후에야 이와 같은 서류를 신청·요청할 수 있다는 한계가 있습니다.

이에 따라 전세계약을 체결하려는 세입자로서는 ①기본적으로 부동산 등기부 등본을 확인하여 선순위 제한물권 등을 확인하고 ②공인중개사를 통한 계약을 체결할 시 ‘중개대상물확인설명서’에서 정한 사항에 관하여 꼼꼼히 설명을 듣고 그 설명이 기재되도록 하여야 합니다. 임대차계약을 체결한 이후 전입신고와 확정일자, 전입세대 열람 신청 및 임대차 정보제공 요청도 필수이겠지요.